借地権の譲渡
借地権譲渡の手続
１．借地人からの承諾依頼
借地人が借地権の譲渡（借地人の変更）をするには、事前に地主の承諾が必要となります。
民法上、借地権を第三者に譲渡するには、地主の承諾を要するとされており（民法６１２条）、地主に無断で借地権を譲渡すると契約違反となってしまうためです。
そのため、借地人は譲渡に先立ち、地主に承諾を求めてきます。
譲渡先が建物の建替えを予定している場合などには、借地権譲渡とともに建物の増改築の承諾が求められるケースもあります。
これに対し、地主としては、譲渡先の属性などの確認を行い、譲渡を承諾するかどうかの検討をします。
地主が承諾をする際には、「承諾料（名義書換料）」を支払ってもらうのが一般的です。承諾の要否の検討と共に、借地人に求める承諾料の金額についても検討することになります。
この交渉過程で地主が借地権を買い取る場合もあります。
２．借地非訟手続（土地の賃借権譲渡の許可申立事件）
話し合いで解決に至らない場合、借地人は、地主の承諾に代わる許可の裁判を申し立てることができます（借地借家法１９条１項）。
手続の流れは、以下のとおりです。
- 申立て
- 申立書の郵送
- 第１回審問期日
（必要に応じて続行）
- 鑑定委員会による現地調査
- 鑑定委員会の意見書提出
- 最終審問期日
（状況に応じて和解を試みる）
- 決定
鑑定委員会による意見などを踏まえ、裁判所が、「借地権の譲渡を認めても地主に不利となるおそれがない」と判断した場合には、地主の承諾に代わる許可を出します。
その際、当事者間の利益調整のため、地代の値上げ等の借地条件の変更をしたり、一定の財産給付（承諾料）を借地人側に命じることができるとされています。殆どのケースでは財産給付（承諾料）の支払いが命じられています。
３．地主の介入権
借地非訟の申立てがあった場合、地主は裁判所が定めた期間内に自ら借地権を譲り受ける旨の申立てをすることができます。
この場合、裁判所は、対価などの条件を定めて、地主への譲渡を命じることができます。
当事務所でのサポート
当事務所では、事案の概要をお伺いして、適切な対応方法をアドバイス致します。
展開次第では、代理人として、交渉や借地非訟手続に対応します。
「この機会に借地権を買い取りたい」
「承諾料の決め方や対応方法について相談したい」
といった場合には、お気軽にご相談下さい。
