更新契約
賃貸借契約が期間満了となっても契約を終了させず、契約をさらに継続させることを更新といいます。
合意更新
貸主と借主の合意によって賃貸借契約を更新する方法です。
１．更新料
更新料は、賃貸借契約期間が満了し、契約を更新する際に、借主が貸主に支払う一時金です。
この更新料は、当事者間の特約に基づいて支払われるものとされており、特約がない場合には、貸主は借主に対して、当然には更新料の請求はできないことになります。
ですので、最初に締結する賃貸借契約書に、きちんと更新料を定めを設けておく必要があります。
２．更新後の契約内容
原則として、更新後の契約内容は、更新前の契約内容と同一となります。
もっとも、貸主と借主が合意をして、契約内容の一部を変更することは可能です。
なお、保証人は、更新後の賃貸借から生じる債務についても、引き続き保証債務を負うのが原則です。
法定更新
法律の規定によって賃貸借契約が更新される場合です。
１．更新の要件
建物賃貸借の期間満了の１年～６か月前までに、貸主から「契約を更新しない」旨の通知をしなければ、契約が更新されたものとみなされます。
「契約を更新しない」旨の通知をしたとしても、そのことに「正当な事由」がなければ、やはり契約は更新されます。
また、「契約を更新しない」旨の通知をしたとしても、借主が期間満了後も建物を使用継続している場合、貸主から遅滞なく異議を述べなければ、やはり契約は更新されることになります。
いいかえると、貸主から更新を拒絶するには、
① 期間満了の１年～６か月前までに更新拒絶の通知をする、
② 借主が使用を継続する場合には、遅滞なく異議を述べる、
ことが必要であり、更には、
③ ①の更新拒絶に「正当な事由」が必要ということになります。
※「正当な事由」の有無は、貸主・借主それぞれが建物の使用を必要とする事情、従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料の金額などから判断されます。
２．更新後の契約内容
法定更新後は、契約期間は、「定めのない」ものとなります。
その他の契約内容は、更新前の契約内容と同一です。
３．更新料
裁判所の判断は分かれていますが、あらかじめ賃貸借契約書に特約を定めておくことで、法定更新の場合にも、更新料の請求ができる場合があります。
当事務所でのサポート
当事務所では、賃貸借契約更新に関し、以下のサポートをしています。
１．賃貸借契約書作成段階
合意更新・法定更新時の更新料の支払い、その他更新手続に関する条項についてのアドバイスや書類作成業務を行います。
２．合意更新段階
合意更新時の契約内容変更や更新料請求に関してアドバイスや代理交渉を行います。
３．更新拒絶
「正当な事由」に基づいた、更新拒絶及びその後の明渡し請求について、アドバイス、代理交渉、訴訟手続を行います。
期間満了１年～６か月前の対応が必要となりますので、更新拒絶をご検討の方は、お早めにご相談下さい。
