更新契約について（地主）

更新契約

賃貸借契約が期間満了となっても契約を終了させず、契約をさらに継続させることを更新といいます。

合意更新

貸主と借主の合意によって賃貸借契約を更新する方法です。

１．更新料

更新料は、賃貸借契約の期間が満了し、契約を更新する際に、借主が貸主に支払う一時金です。

この更新料は、当事者間の特約に基づいて支払われるものとされており、特約がない場合には、貸主は借主に対して、当然には更新料の請求はできないことになります。

ですので、最初に締結する賃貸借契約書に、きちんと更新料を定めを設けておく必要があります。

２．更新後の契約内容

(1)　原則として、更新後の契約内容は、更新前の契約内容と同一となります。

もっとも、貸主と借主が合意をして、契約内容の一部を変更することは可能です。

(2)　更新後の期間については、元々の契約が「新法借地」か「旧法借地」かによって異なってきます。

「新法借地」と「旧法借地」の違いについてはこちら→「土地賃貸に関するご相談例」

【「新法借地」の場合】

【「旧法借地」の場合】

※堅固建物の例：鉄筋コンクリート造りの建物
非堅固建物の例：木造建物

更新請求・法定更新

法律の規定によって賃貸借契約が更新される場合です。

１．更新の要件

借地権の期間が満了する場合、借主から更新請求がなされたときは、借地上に建物があれば、更新前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます。

借地権の期間満了後、借主が土地の使用を継続するときも、借地上に建物があれば、やはり契約は更新されます。

貸主が更新を拒絶するためには、上記の更新請求や使用の継続に対して、遅滞なく異議を述べる必要があります。

更には、この異議には「正当な事由」が必要となります。

※「正当な事由」の有無は、貸主・借主それぞれが土地の使用を必要とする事情、従前の経過、土地の利用状況、立退料の金額などから判断されます。

２．更新後の契約内容

更新後の契約期間については、「新法借地」の場合、初回更新のときは２０年、２回目以降のときは１０年となります。「旧法借地」の場合、堅固建物のときは３０年、非堅固建物のときは２０年となります。

その他の契約内容は、更新前の契約内容と同一です。

３．更新料

あらかじめ賃貸借契約書に特約を定めておくことで、法定更新の場合にも、更新料の請求ができる可能性があります。

当事務所でのサポート

当事務所では、賃貸借契約更新に関し、以下のサポートをしています。

１．賃貸借契約書作成段階

更新料支払条項など、更新に関する特約についてのアドバイスや書類作成業務を行います。

２．合意更新段階

合意更新時の契約内容変更や更新料請求に関してアドバイスや代理交渉を行います。

３．更新拒絶

「正当な事由」に基づいた、更新拒絶及びその後の明渡請求について、アドバイス、代理交渉、訴訟手続を行います。

期間満了前からの対応が必要となりますので、更新拒絶をご検討の方は、お早めにご相談下さい。