建替承諾について（地主）

建物の建替承諾

借地上の建物の増改築の手続

１．借主からの承諾依頼

借主が借地上の建物の建替え（改築）、増築、大規模修繕など（以下では、まとめて「増改築」といいます。）をする場合には、事前に貸主の承諾を要する旨の契約がされていることが通常です。

そのため、借主は増改築に先立ち、貸主に承諾を求めてきます。

なお、木造の建物（非堅固建物）を鉄筋コンクリートの建物（堅固建物）へと建て替えるという場合には、増改築の承諾のほかに、「借地条件の変更」についても承諾が求められるケースもあります。

これに対し、貸主としては、建築計画などの確認を行い、譲渡を承諾するかどうかの検討をします。

貸主が承諾をする際には、「承諾料（名義書換料）」を支払ってもらうのが一般的です。承諾の要否の検討と共に、借主に求める承諾料の金額についても検討することになります。

２．借地非訟手続（増改築許可申立事件）

話し合いで解決に至らない場合、借主は、貸主の承諾に代わる許可の裁判を申し立てることができます（借地借家法１７条２項）。

手続の流れは、以下のとおりです。

鑑定委員会による意見などを踏まえ、裁判所が、「増改築を認めても貸主に不利となるおそれがない」と判断した場合には、貸主の承諾に代わる許可を出します。

その際、当事者間の利益調整のため、地代の値上げ等の借地条件の変更をしたり、一定の財産給付（承諾料）を借主側に命じることができるとされています。殆どのケースでは財産給付（承諾料）の支払いが命じられています。

当事務所でのサポート

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