建物賃貸に関するよくある質問
- 紹介がなくても相談できますか。
- ご紹介は不要ですので、お気軽にご相談下さい。
- 本人に代わって代理で相談できますか。
- 相談は可能です。ご家族の方や取扱業者の方によるご相談にも対応しております。 但し、その後当事務所で受任する際には、本人に面会して意思確認をさせていただく必要があります。 また、法律相談についても直接ご本人から詳細を伺うことができないため、正確なアドバイスが行えない可能性があります。 なお、特殊な事情がある場合には、弁護士が本人のもとへ赴くことも可能ですので、ご相談下さい。
- 土日や平日夜間でも相談できますか。
- 原則として、ご予約いただける相談開始時刻は、平日の９時００分から１７時３０分までとなります。 もっとも、お勤めの方などお時間が取れない方については執務時間外の対応も可能ですのでご相談ください。
建物賃貸に関するご相談例
- 賃貸借契約の無催告解除
入居者の一人が、今月分の賃料を支払いませんでした。
契約書には「家賃の支払いを一回でも怠った場合には、催告を要せずに契約を解除できる」旨の条項があります。
この条項で直ちに契約解除をして退去を求めることはできますか。
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１．民法上、履行遅滞を理由に解除をするには、相当の期間を定めて履行の催告を要するとされています（民法５４１条）。
かつ、賃借人保護の見地から、賃借人の債務不履行を理由とする解除は、両当事者間の「信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情」がある場合には認められないというのが判例・実務の考え方です。２．また、賃貸借契約において、無催告解除の条項を特約として定めることは可能ですが（借地借家法によって無効とされることはない）、当該条項で解除をするには、「催告をしなくても不合理とは認められない事情が存する場合」であることを要するとされています（最高裁第１小法廷昭和４３年１１月２１日判決）。
３．以上からすると、単に１か月分の遅滞のみでは、無催告解除は困難と考えられます。
また、催告をしたとしても、１か月分の遅滞のみでは信頼関係の破壊があったとまでは認められない可能性が高いです。
もっとも、過去に何度も滞納を繰り返している等の事情があれば、今回の遅滞が１か月分のみであっても無催告解除が認められる余地はありますし、信頼関係の破壊も認められる余地があります。
催告の要否や解除の可否は個別具体的な事情によって異なりますので、詳細は弁護士に確認することをお勧めします。
- 定期借家契約のメリット・デメリット
定期借家契約のメリット・デメリットを教えて下さい。
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１．メリット
定期借家契約の一番大きなメリットは、契約の更新がないという点です。
近い将来に建て替えや処分を予定している建物で活用することで、入居者の退去スケジュールを立てやすくなります。
また、契約期間満了時に、不良入居者を確実に退去させることができます。更新拒絶をなし得るかどうか（拒絶の「正当事由」があるかどうか）の判断が微妙なケースでも悩む必要がありません。
契約が確実に終了するため、立退料を支払う義務も生じません。２．デメリット
物件によっては、契約の更新がないという点が不利に働く場合もあり得ます。
ながく居住を望む人が入居を敬遠し、普通借家契約に比べて賃料相場が安くなることがあり得るのです。
しかし、この点についても、契約違反等の事情がない限り「再契約」を保証することで、入居者に安心感を与える方法があります。
- 定期借家契約への切り替え(1)
普通借家契約を定期借家契約に切り替えてもらうことを考えていますが可能でしょうか。
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１．これまでの普通借家契約には借地借家法が適用されますので、一方的に定期借家契約に切り替えることはできません。
入居者の同意を取りつける必要があります。２．また、当初の賃貸借契約が平成１２年３月１日以前に締結されている場合には、入居者の同意があったとしても、定期借家契約に切り替えることはできないとされています。
定期借家契約の制度が施行された平成１２年３月１日以前から借家契約をしていた入居者を保護する趣旨です。
- 定期借家契約への切り替え(2)
普通借家契約を定期借家契約へ切り替えた場合、原状回復義務や敷金の取り扱いはどのようになりますか。
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１．法律上は、契約の切り替えは、旧契約の解約（終了）＋新契約の締結ということになります。
これを貫くと、原状回復については、旧契約終了時に一旦原状回復を行い、新契約終了時にも再度原状回復を行うということになってしまいますし、敷金についても、旧契約終了時に一旦返還を行い、新契約締結時に再度差し入れて貰うということになってしまいます。
しかし、これでは処理が煩雑になりますし、非現実的です。２．そこで、実際上は、新契約締結時に、以下のような合意をすることになるでしょう。
①原状回復については、入居者が居住を継続することに鑑み、旧契約終了時には行わず、新契約終了時に「旧契約締結時」の原状に復することとする。
②敷金については、旧契約で差し入れた敷金を新契約に流用することとし、過不足は精算する。３．なお、あくまでも新旧契約は別契約ですし、定期借家契約では、書面による事前の説明等が要求されていますので、書式や手続に不備がないように注意する必要があります。
- 定期借家契約の締結手続
新たに定期借家契約を締結したのですが、事前説明書面の交付を失念していました。
契約書には定期借家契約であることは明記されています。
有効な定期借家契約といえるでしょうか。
万一、無効となる場合には、それを理由に契約自体をキャンセルして退去していただくことはできますか。
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１．定期借家契約を締結する場合には、貸主は、借主に対して、「あらかじめ」「書面を交付して」更新がない契約であることを説明しなければなりません（借地借家法３８条２項）。
この書面は、借主が定期借家であることを認識しているかどうかに関わらず、契約書とは別個独立のものであることを要するとされています。
この事前説明書面に不備がある場合には、「契約の更新がないこととする旨の定め」が無効となり（同条３項）、通常の賃貸借契約となります。２．したがって、ご相談のケースでも、定期借家契約とはならず、通常の賃貸借契約となります。
賃貸借契約全体が無効となるわけではないので、退去を求めることはできません。
- 定期借家契約の中途解約
定期借家契約の契約期間中に借主から中途解約の申入れがありました。
残存期間分の賃料の支払いを条件に退去に応じたいと考えておりますが、可能でしょうか。
契約書には、中途解約の条項は盛り込んでいません。
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１．以下のとおり、借主には、法律によって中途解約権が認められており、「やむを得ない事情」がある場合には、契約期間中であっても、解約の申し入れができます。
借地借家法第３８条第４項
第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。転勤によって通勤可能圏外へと転居する必要があるような場合には、この条項による中途解約権が認められることになります。この解約が認められるときは、解約申入日から１か月で契約が終了することになります。
残存期間分の賃料を求めたり、違約金を求めることは、この規定の趣旨に反するものとして、無効になると解されます。
まずは事情をご確認いただき、上記条項に当てはまると判断される場合には、解約に応じざるを得ないでしょう。
