賃料増減額について（大家）

賃料増減額請求

賃料の額は、貸主と借主の合意（契約）で決まります。

しかし、契約後、時間の経過や事情の変更により、賃料額が不相当となることがあります。

その場合には、当事者は賃料の増減額請求をして、賃料額の変更を目指すことになります。

なお、賃貸借契約で賃料増額をしない特約は認められますが、賃料減額をしない特約は無効とされます（定期借家契約では有効）。

当事務所では賃料増減額案件に関する法律相談、交渉、調停手続、訴訟手続に対応しております。

増減額請求が認められる見込みや手続の詳細については、お気軽にご相談下さい。

賃料増減額の可否・範囲は、以下の要素から判断されます。

賃料増減額の手続は、以下のとおりです。

賃料増減額請求は、一方的な意思表示で賃料の増減を生じさせるもの（形成権）です。相手方に到達すれば、その時以降の賃料が改定されることになります（合意や判決時以降ではありません）。

ですので、意思表示の時期・内容を明確にしておく意味でも、内容証明郵便等の書面によって行うのが望ましいとされています。

まずは、話し合いによる解決を目指しますが、話し合いがまとまらない場合には、裁判所の手続を利用することになります。

賃料増減の訴えを提起しようとする者は、訴え提起の前に調停を申し立てなければならないとされています（調停前置主義）。これは、紛争の性質上、できるかぎり話し合いで解決することが望ましいと考えられているからです。

調停では、調停委員会関与のもとで、賃料増減額についての合意を図ります。

一定の場合には、調停委員会が妥当と考える調停条項を示したり、調停に代わる決定をすることもあります。

調停が成立しない場合には、訴訟へと移行し、裁判所が増減の可否・範囲を判断します。

増額請求がなされた後も、借主は相当と考える賃料を支払っていれば債務不履行とはなりません。

また、減額請求がなされた後も、貸主は相当と考える賃料を請求できます。

いずれも、増減額が確定した後に、１割の利息を付して過不足を精算することになります。

増額請求が認められたときは、借主は過去の不足分を貸主に支払います。減額請求が認められたときは、貸主が過去の過払分を借主に返還します。